Tranh chấp đất đai rất phổ biến trong xã hội. Tình trạng “sốt đất” đang là cụm từ phổ biến trong thời gian vừa qua. Số lượng người mua bán đất đai tăng cao dẫn đến những rủi ro về mặt pháp lý trong hoạt động giao dịch Bất động sản mà người mua cũng như người bán không thể lường trước được.
Công ty VnCount với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm chuyên xử lý, giải quyết các vụ việc về tranh chấp đất đai sẽ tư vấn và hỗ trợ bạn trong các tranh chấp đất đai phổ biến dưới đây:
1. Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất;
- Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất;
- Tranh chấp về hợp đồng góp vốn đầu tư BĐS;
- Tranh chấp mua bán giấy tay;
- Tranh chấp ranh, mốc giữa các thửa đất;
- Tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai có di chúc;
- Tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai không có di chúc;
- Tranh chấp đất đai khi cho mượn, ở nhờ nhưng đòi lại không được;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
2. Nội dung tư vấn giải quyết tranh chấp
2.1 Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng.
Hiện nay nhiều người mua bán đất sẽ lựa chọn kí hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) trước khi kí hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) để giúp các bên có thời gian chuẩn bị trước khi tiến tới kí kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên không phải lúc nào việc kí kết HĐCN cũng diễn ra suôn sẻ như dự kiến của hai bên. Có thể trong quá trình đặt cọc giá đất tăng nên bên bán không muốn bán cho bên mua nữa mà bán cho một bên thứ ba khác với giá cao hơn. Hoặc ngược lại bên mua không muốn mua nữa thì làm sao để có thể lấy lại tiền cọc hoặc bên bán không bán thì làm sao để hoàn trả tiền cọc mà không mất tiền bồi thường.
Công ty VnCount với đội ngũ Luật sư nhiều năm kinh nghiệm xử lý tranh chấp các loại HĐĐC sẽ có những giải pháp nhằm giúp bạn hạn chế thấp nhất thiệt hại.
2.2 Tư vấn giải quyết tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng có thể xảy ra bất kì lúc nào, có thể trước hoặc sau khi kí kết hợp đồng
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
” Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Từ quy định trên cho thấy việc chuyển nhượng đất đai có hiệu lực sau khi được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận. vậy sau khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng mà xảy ra tranh chấp thì giải quyết như thế nào?
Khoản 2, Điều 3, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiện luôn tại Tòa án mà không cần phải thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ quan địa phương.
2.3 Tranh chấp về Hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn là loại hợp đồng phổ biến, cộng tác giữa các cá nhân, tổ chức làm gia tăng nguồn vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh, đầu tư. Việc hợp tác dựa vào thiện chí hợp tác của các bên, do đó trong hoạt động kinh doanh, đầu tư có thể tìm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng góp vốn
Khi hoạt động giao dịch, mua bán BĐS diễn ra sôi động thì nhiều nhà đầu tư cũng muốn tham gia. Tuy nhiên vì tài chính hạn chế nên họ thường lựa chọn phương án hợp tác cùng nhau góp vốn để mua đất sau đó bán đi và chia lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn của mọi người.
Tranh chấp hợp đồng góp vốn thường diễn ra khi phân chia lợi nhuận không đều, có thể theo hợp đồng góp vốn thì tỷ lệ góp giữa A là 50%, B là 50% nhưng trên thực tế A lại góp nhiều hơn, và khi phân chia thì B lại đòi phân chia theo tỷ lệ đúng trên hợp đồng. hoặc có những trường hợp vốn góp chưa đủ nhưng đất đã bán được và khi đó lại xảy ra tranh chấp giữa các bên nếu tỷ lệ góp vốn không đều.
Với những tranh chấp này thì Công ty Tư vấn Vncount sẽ tư vấn, hỗ trợ cho khách hàng giải quyết tranh chấp thông qua các phương thức sau:
2.3.1 Phương thức thương lượng, hòa giải
- Phương thức này có ưu điểm là hai bên có thể tiến hành được liền, không thông qua cơ quan tố tụng nào nên thời gian giải quyết sẽ nhanh hơn, cùng với đó thì hai bên có thể giữ được tình cảm với nhau, giải quyết vấn đề một cách nhẹ nhàng, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên. Tuy nhiên, phương thức trên chỉ có hiệu quả đối với các đối tác có thiện chí và tinh thần hợp tác. Cùng với đó thì do thỏa thuận này là sự tự nguyện của hai bên, không được cơ quan thi hành án hỗ trợ thi hành nên dễ đi đến thất bại.
2.3.2 Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua tố tụng tại Tòa án.
Ưu điểm của phương thức này là đảm bảo được việc thi hành án sau khi có phán quyết của Tòa án. Tuy nhiên nhược điểm thì lại kéo dài thời gian vì phải thực hiện theo quy trình thủ tục tố tụng và đáp ứng đầy đầy đủ quy trình thủ tục, chứng cứ chứng minh, thiện chí hợp tác của các bên. Nếu như giá trị tranh chấp lớn bên khởi kiện còn phải đóng một khoản tạm ứng án phí.
Quan điểm của Công ty VnCount thì các phương thức giải quyết tranh chấp đều có ưu nhược điểm khác nhau, căn cứ vào từng vụ việc, từng hoàn cảnh cụ thể mà sử dụng phương thức giải quyết phù hợp. Khi đứng trước tranh chấp, vi phạm hợp đồng kể cả bên vi phạm và bên bị vi phạm cũng nên tìm đến cơ quan trợ giúp pháp lý để được tư vấn giải quyết tranh chấp sao cho đảm bảo quyền lợi kinh tế và mối quan hệ hợp tác lâu dài
2.4 Tranh chấp về mua bán giấy tay
Hiện nay tình trạng mua bán giấy tay rất phổ biến vì ưu điểm của các loại đất này là giá thành rẻ, hai bên chỉ thỏa thuận và kí hợp đồng với nhau không thông qua cơ quan có thẩm quyền do đó rủi ro pháp lý xảy ra đối với trường hợp này rất cao, khi xảy ra tranh chấp thì bên thiệt hại thường là bên mua vì cơ chế pháp lý để bảo vệ những người mua bán đất đai bằng giấy tay còn rất hạn chế.
2.4.1 Đối với các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 01/7/2014
Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực (hai bên kí giấy tay mua bán với nhau) nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).
Từ quy định trên cho thấy đối với các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 01/7/2014 có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tất nhiên để được cấp GCN QSDĐ thì bạn phải đáp được các điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013 chứ không phải cứ hợp đồng kí trước ngày 01/7/2014 là được cấp giấy chứng nhận.
Do đó đối với các loại đất đai mà các bạn mua bán bằng giấy tay khi xảy ra tranh chấp sẽ rất rắc rối để bảo vệ quyền lợi của mình. Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
- Nếu là xác định đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
- Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
2.4.2 Đối với các trường hợp mua bán giấy tay sau ngày 01/7/2014
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy khi các bên chuyển nhượng QSDĐ cho nhau thì hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Do đó khi hợp đồng bị vô hiệu thì hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, lúc này người mua chính là người bị thiệt vì tính từ thời điểm mua đến lúc bên bán khởi kiện và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì giá đất đã tăng khá nhiều, chưa kể đến việc nếu như bên mua đã đầu tư xây dựng trên đất.
Ẩn với người đọc
Khoản 2, Điều 129 Bộ luật DS 2015. Có thể dùng đến cái này để làm cho HĐ k bị vô hiệu do không công chứng chứng thực“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Trong trường hợp này đội ngũ Luật sư của Công ty VnCount sẽ có những biện pháp để hỗ trợ khách hàng làm sao cho hợp đồng này vẫn có hiệu lực mà không bị tuyên vô hiệu như đã phân tích ở trên.
2.5 Tranh chấp về di sản thừa kế là đất đai.
Tranh chấp về di sản thừa kế là đất đai xảy ra khi người chết không để lại di chúc, để lại di chúc nhưng di chúc bị vô hiệu, lúc này di sản do người chết để lại sẽ được chi di sản thừa kế theo pháp luật. Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền hưởng di sản, tranh chấp do các phần di sản được hưởng không bằng nhau,… Nếu bạn hoặc gia đình mình gặp phải trường hợp trên và chưa có phương án giải quyết thì có thể liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ tư vấn liên quan đến các vấn đề:
- Các trường hợp chia di sản thừa kế theo pháp luật;
- Thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế;
- Phương án giải quyết các tranh chấp khi phân chia di sản thừa kế.
2.6 Tranh chấp về ranh giới đất liền kề
Tình trạng tranh chấp ranh giới đất liền kề diễn ra phổ biến ở nhiều nơi, đặc biệt là đối với những Giấy chứng nhận QSDĐ đã được nhà nước cấp từ năm 2000 trở về trước vì việc xác định ranh giới mốc thời điểm đó còn diễn ra thủ công dẫn đến diện tích trên giấy chứng nhận sẽ không đúng với diện tích thực tế sử dụng nên thường xảy ra tranh chấp về ranh giới khi người mới được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất liền kề sau này.
Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận; theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại trên 30 năm mà không có tranh chấp. Do đó khi xảy ra tranh chấp mà hai bên không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải. Trong trường hợp không thể hòa giải được ở UBND xã thì một trong hai bên có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân nơi có BĐS.
3. Các văn bản pháp luật áp dụng xử lý tranh chấp đất đai
STT | Văn bản quy phạm pháp luật | Ngày có hiệu lực |
Văn Bản Luật | ||
1 | Luật Đất đai 2013 | 01/7/2014 |
2 | Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 | 01/01/2019 |
Nghị định | ||
3 | Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai | 08/02/2021 |
4 | Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất | 08/4/2020 |
5 | Nghị định 06/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 20/02/2020 |
6 | Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất | 19/12/2019 |
7 | Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai | 05/01/2020 |
8 | Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất | 10/12/2019 |
9 | Nghị định 62/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa | 25/7/2019 |
10 | Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 01/01/2018 |
11 | Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế và Khu công nghệ cao | 20/6/2017 |
12 | Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 03/3/2017 |
13 | Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 15/11/2016 |
14 | Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa | 01/7/2015 |
15 | Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 01/7/2014 |
16 | Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 01/7/2014 |
17 | Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất | 01/7/2014 |
18 | Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất | 01/7/2014 |
19 | Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 | 01/7/2014 |
Thông tư liên tịch | ||
20 | Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất | 08/8/2016 |
21 | Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường | 19/5/2015 |
22 | Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất | 20/5/2015 |
Thông tư | ||
23 | Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất | 16/12/2019 |
24 | Thông tư 13/2019/TT-BTNMT quy định về Định mức kinh tế – kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất | 23/9/2019 |
25 | Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất | 01/3/2019 |
26 | Thông tư 24/2018/TT-BTNMT quy định về kiểm tra, thẩm định, nghiệm thu chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ | 01/01/2019 |
27 | Thông tư 11/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 20/3/2018 |
28 | Thông tư 10/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất | 20/3/2018 |
29 | Thông tư 89/2017/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao | 06/10/2017 |
30 | Thông tư 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất | 15/9/2017 |
31 | Thông tư 70/2017/TT-BTNMT về định mức kinh tế – kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất | 20/3/2018 |
32 | Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất | 20/3/2018 |
33 | Thông tư 53/2017/TT-BTNMT về quy định ngưng hiệu lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư hướng dẫn Luật đất đai | 05/12/2017 |
34 | Thông tư 35/2017/TT-BTNMT về Định mức kinh tế – kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai | 25/11/2017 |
35 | Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2013 | 05/12/2017 |
36 | Thông tư 14/2017/TT-BTNMT về Định mức kinh tế – kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | 06/9/2017 |
37 | Thông tư 05/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai | 05/7/2017 |
38 | Thông tư 01/2017/TT-BTNMT quy định Định mức sử dụng đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao | 30/3/2017 |
39 | Thông tư 333/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 10/02/2017 |
40 | Thông tư 332/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất | 10/02/2017 |
41 | Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội | 15/11/2016 |
42 | Thông tư 49/2016/TT-BTNMT quy định công tác giám sát, kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản phẩm trong lĩnh vực đất đai | 01/3/2017 |
43 | Thông tư 33/2016/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế – kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai | 22/12/2016 |
44 | Thông tư 18/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa | 07/3/2016 |
45 | Thông tư 134/2015/TT-BTC hướng dẫn Quyết định 11/2015/QĐ-TTg về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao (cấp) không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo | 15/10/2015 |
46 | Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai | 01/8/2016 |
47 | Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 01/7/2015 |
48 | Thông tư 61/2015/TT-BTNMT quy định về cấp và quản lý Chứng chỉ định giá đất | 01/3/2016 |
49 | Thông tư 60/2015/TT-BTNMT về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai | 01/02/2016 |
50 | Thông tư 20/2015/TT-BTNMT về định mức kinh tế – kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất | 12/6/2015 |
51 | Thông tư 09/2015/TT-BTNMT về Định mức kinh tế – kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | 07/5/2015 |
52 | Thông tư 07/2015/TT-BTNMT Quy định việc lập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông, lâm nghiệp | 27/4/2015 |
53 | Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất | 13/3/2015 |
54 | Thông tư 207/2014/TT-BTC quy định về xác định tiền thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản | 15/02/2015 |
55 | Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước | 01/8/2014 |
56 | Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất | 01/8/2014 |
57 | Thông tư 47/2014/TT-BTNMT quy định kỹ thuật thành lập bản đồ hành chính các cấp | 08/4/2014 |
58 | Thông tư 42/2014/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế – kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất | 11/9/2014 |
59 | Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 13/8/2014 |
60 | Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất | 13/8/2014 |
61 | Thông tư 35/2014/TT-BTNMT quy định việc điều tra, đánh giá đất đai | 13/8/2014 |
62 | Thông tư 34/2014/TT-BTNMT về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai | 13/8/2014 |
63 | Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất | 17/7/2014 |
64 | Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | 17/7/2014 |
65 | Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính | 05/7/2014 |
66 | Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính | 05/7/2014 |
67 | Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất | 05/7/2014 |
68 | Thông tư 17/2014/TT-BTNMT hướng dẫn xác định ranh giới, diện tích và xây dựng cơ sở dữ liệu đất trồng lúa | 01/7/2014 |
69 | Thông tư 33/2013/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế – kỹ thuật lưu trữ tài liệu đất đai | 11/12/2013 |
70 | Thông tư 31/2013/TT-BTNMT ban hành quy trình nghiệp vụ lưu trữ tài liệu đất đai | 09/12/2013 |
71 | Thông tư 30/2013/TT-BTNMT quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính | 29/11/2013 |
4. Các câu hỏi phổ biến thường gặp khi xảy ra tranh chấp đất đai.
- Tranh chấp nào thì phải hòa giải tại địa phương trước khi khởi kiện ra tòa án?
- Thủ tục khởi kiện khi tranh chấp đất đai?
- Tranh chấp đất đai thì khởi kiện ở đâu?
- Thẩm quyền xử lý khi xảy ra tranh chấp đất đai?
- Tranh chấp đất đai là tài sản thừa kế thì xử lý như thế nào?
- Đất không có sổ đỏ khi xảy ra tranh chấp có khởi kiện được không?
- Mua đất đã giao tiền nhưng bên bán không giao đất thì giải quyết như thế nào?
- Đất đang sử dụng nhưng bị người khác lần chiếm thì sao?
- Bị người khác xây nhà trên đất của mình thì phải làm sao?
5. Tại sao nên lựa chọn Luật sư của Công ty VnCount tư vấn giải quyết.
vnCount Chuyên nghiệp
- Công ty Tư vấn Vncount chúng tôi với đội ngũ Luật Sư có kinh nghiệm thực tế chuyên giải quyết hàng trăm vụ việc mỗi năm về tranh chấp đất đai nên sẽ giúp bạn giải quyết vụ việc một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất
vnCount Nhanh chóng
- Chúng tôi hiểu khi xảy ra tranh chấp giữa các bên thì thời gian xoay vòng vốn sẽ bị kéo dài và phát sinh các chi phí về lãi vay gây ảnh hưởng đến tình hình tài chính của đôi bên nên phương châm làm việc của VnCount là luôn hỗ trợ khách hàng giải quyết vụ việc một cách nhanh nhất có thể.
vnCount Cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý online miễn phí
- Với kinh nghiệm xử lý hàng trăm vụ việc về tranh chấp đất đai mỗi năm. Chúng tôi sẽ cung cấp cho các bạn dịch vụ tư vấn online miễn phí. Giúp các bạn xử lý vụ việc một cách nhanh chóng. Chỉ thu phí khi có các yêu cầu của khách hàng với giả cả phải chăng tùy vào tính chất của từng vụ việc.
vncount Bảo mật
- Công ty Tư vấn VNCOUNT; Cam kết mọi giấy tờ và những thông tin liên quan tới vụ việc của bạn sẽ được bảo mật tuyệt đối!
vnCount Hỗ trợ khách hàng 24/24
- Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ giải đáp những thắc của bạn bất cứ lúc nào các bạn cần
Một số câu hỏi thường gặp khi tranh chấp đất đai
Theo quy định tại Điều 3, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định:
Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay và thủ tục tố tụng dân sự thì Tòa án sẽ là cơ quan cuối cùng giải quyết các tranh chấp, trước khi Tòa thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai, các bên cần tiến hành hòa giải tại cấp cơ sở xã/phường nơi có bất động sản.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
“1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.
Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
c) Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.
3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:
a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;
b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;
c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;
d) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo quy định trên thì nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử đất do lấn, chiếm lòng đường, vỉa hè mà Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng…thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu đất thuộc các trường hợp vi phạm này nhưng đã có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất mà phần diện tích lấn chiếm không thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc chỉ giới xây dựng đường giao thông,… thì được xem xét cấp giấy chứng nhận và bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Do vậy, nếu đất hiện tại bạn đang sử dụng là đất lấn chiếm công thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải thuộc vào các trường hợp như phân tích bên trên.
Căn cứ tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/07/2014, cụ thể:
Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Như vậy, theo Điều 64 Khoản 1, pháp luật quy định trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất).
Đối với trường hợp đất bị thu hồi do lấn, chiếm đất – vi phạm pháp luật sẽ không được bồi thường về đất.
“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2.Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.”
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;
b) Gây mất mát, hư hỏng hoặc làm thiệt hại tài sản của Nhà nước được giao trực tiếp quản lý;
c) Dùng thủ đoạn hoặc tạo ra hoàn cảnh để buộc người khác đưa tiền, tài sản;
d) Gian lận hoặc lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác;
đ) Mua, bán, cất giữ hoặc sử dụng tài sản của người khác mà biết rõ tài sản đó do vi phạm pháp luật mà có;
e) Chiếm giữ trái phép tài sản của người khác.”
Khi bị hàng xóm lấn chiếm, hay các việc khác liên quan đến tranh chấp đất mà mìn đang sở hữu hợp pháp thì ngoài việc yêu cầu bên lấn chiếm chấm dứt ngay hành vi lấn chiếm, tranh chấp đất của mình sở hữu. Thì mình cũng có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm, tranh chấp đất đai.