Điểm mới về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản? Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản? Các hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản hiện nay? Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản? Điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản?
Tóm tắt câu hỏi:
Cho tôi hỏi, đặc điểm chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản là gì?
Luật sư tư vấn:
1. Đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Theo đó, đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:
– Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
– Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
– Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất nghề nghiệp.
– Có mục đích sinh lời.
Xem thêm: Xử lý chủ đầu tư yêu cầu đóng 100% tiền trước khi nhận bàn giao nhà
2. Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm:
– Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;
– Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện trên không áp dụng trong các trường hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, bao gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật kinh doanh bất động sản 2014.
3. Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản. Theo đó, với mỗi loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ có những điều kiện riêng, cụ thể:
Xem thêm: Quy định về ngành nghề kinh doanh có vốn pháp định
– Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 62 Nghị định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
+ Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
– Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Điều 69 Nghị định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
+ Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Xem thêm: Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh
– Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 và Khoản 1 Điều 75 Nghị định 76/2015/NĐ-CP là:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
+ Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
1. Điểm mới về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có nhiều điểm mới đáng chú ý hơn về vốn pháp định, và việc chuyển nhượng cho thuê bất động sản.
1.Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Xem thêm: Điểm mới về dịch vụ môi giới bất động sản
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
2.Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014
Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy, so sánh luật hiện hành và luật mới thì quy định ổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trước đây mức vốn này là 6 tỷ đồng và không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nếu mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ, không thường xuyên; tuy nhiên phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.
2. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
Tóm tắt câu hỏi:
Xem thêm: Quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Luật sư cho tôi hỏi một số vấn đề sau:
Công ty chúng tôi đã thành lập được 2 năm, có tham gia tổ chức sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. Môi giới bất động sản cũng là một hoạt động chính của công ty. Hiện nay các quy định của pháp luật có nhiều điểm mới nhằm điều chỉnh sự thay đổi của hoạt động này, mặt khác công ty tôi đang tiến hành một dự án kinh doanh bất động sản với vai trò là chủ đầu tư. Như vậy, nếu có thay đổi thì trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có bị ảnh hưởng và thay đổi không? Tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
3. Các hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản hiện nay
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi được biết kể từ ngày 1/7/2015, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và có sự thay đổi một số nội dung nhất định. Vậy đối với các hành vi cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm những hành vi nào? Có sự thay đổi hay không. Tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các hành vi bị cấm bao gồm:
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện (bao gồm điều kiện về bất động sản và điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản)
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
Xem thêm: Đầu tư xây dựng chợ có phải là hoạt động kinh doanh bất động sản
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
4. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Tóm tắt câu hỏi:
Chào công ty luật, cho tôi hỏi với một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có những quyền cũng như nghĩa vụ nào? Mong được phản hồi!
Luật sư tư vấn:
1. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân được dùng để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng:
– Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến hồ sơ nhà ở thế chấp không đúng theo quy định
– Yêu cầu bên thế chấp thực hiện thanh toán tiền theo đúng nội dung thỏa thuận ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở;
– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân được dùng để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng:
– Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên quan để bên mua thực hiện việc thế chấp tại tổ chức tín dụng. Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp;
– Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã thế chấp dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh phải thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký để rút bớt tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp theo quy định của pháp luật;
– Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;
– Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của nhà ở thế chấp để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thế chấp hoặc bên nhận chuyển nhượng nhà ở thế chấp khi nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định của pháp luật;
– Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;
– Thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng nhà ở;
– Phối hợp với bên nhận thế chấp thực hiện việc giải ngân vốn vay theo đúng quy định của pháp luật, đề nghị xóa đăng ký thế chấp và xử lý tài sản thế chấp;
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
* Cơ sở pháp lý: Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
5. Điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản
Tóm tắt câu hỏi:
Công ty tôi là công ty TNHH 1 thành viên, doanh nghiệp FDI 100% vốn Hàn Quốc. Công ty mẹ là chủ sở hữu. Ngành nghề kinh doanh: Thực hiện quyền xuất khẩu, nhập khẩu các mặt hàng được pháp luật VN cho phép. Sau khi thành lập công ty tại Việt Nam, công ty có mua 1 lô văn phòng (office) trong khu phức hợp gồm (căn hộ, shop thương mại, Văn phòng và Officetel). Sau khi mua lô văn phòng này, công ty tôi đã làm thủ tục với Sở Kế hoạch đầu tư thay đổi địa chỉ trụ sở công ty về địa chỉ lô văn phòng này. Nay do nhu cầu công ty cần mở xưởng sản xuất nên sẽ dời văn phòng về xưởng. Không có nhu cầu sử dụng lô văn phòng nữa. Xin hỏi, trong trường hợp này, công ty tôi có thể cho công ty khác thuê văn phòng này được không? Nếu không thì công ty tôi có thể sang nhượng văn phòng này cho 1 cá nhân khác được không? Thời gian và phương thức thanh toán khi sang nhượng lô văn phòng có quy định bởi một văn bản cụ thể nào không? Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Công ty của bạn không có ngành nghề kinh doanh bất động sản nhưng đang có nhu cầu cho thuê hoặc chuyển nhượng cho tổ chức cá nhân khác, Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”
Luật sư tư vấn pháp luật kinh doanh bất động sản qua tổng đài:0274.2203.888
Theo như bạn trình bày, công ty bạn có quyền sở hữu đối với lô văn phòng (office) trong khu phức hợp gồm (căn hộ, shop thương mại, Văn phòng và Officetel) thì công ty bạn có quyền chuyển nhượng hoặc cho thuê theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Nghị định 78/2015/NĐ-CP mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đối với hợp đồng, phương thức thanh toán được quy định cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ở Mục 2, Mục 3 Chương III về những quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên, tuy nhiên thỏa thuận của các bên là căn cứ xác định trách nhiệm của các bên.
Về hình thức của hợp đồng, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định như sau:
2. “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Theo đó, nếu công ty bạn cho thuê văn phòng thì hình thức hợp đồng không cần công chứng nhưng nếu là hợp đồng chuyển nhượng thì phải có công chứng.
